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Contrairement à de nombreux congrès professionnels centrés sur des problématiques propres à la profession, celui des notaires de France, qui se tient chaque année, a pour objectif de proposer des évolutions législatives adaptées aux transformations de la société. En 2024, au travers du thème de l’“urbanisme durable”, les problématiques environnementales, administratives et réglementaires seront passées au crible afin de fluidifier les démarches existantes et d’adapter le droit aux impacts du changement climatique.
Les nouveaux enjeux liés à l’environnement
Le droit de l’environnement imprègne tous les droits, public et privé. Ainsi, le changement climatique bouleverse le droit de la propriété. Impossible, par exemple, d’acheter ou de louer un logement sans prendre en compte son diagnostic de performance énergétique, impossible également d’ignorer la nature argileuse du sol d’une maison qui la soumet au risque de fissuration… Ces règles infusent dans tous les compartiments du droit : droits de la construction, de l’urbanisme et même de la famille. Le problème : la grande majorité des réglementations actuellement en vigueur sont vécues comme contraignantes et sources de ralentissement du marché immobilier.
Une adaptation nécessaire
En effet, en matière d’urbanisme, et plus largement lorsqu’il s’agit d’environnement, les innovations suscitent davantage d’adhésion lorsqu’elles se déroulent chez les autres ! Pour convaincre de la pertinence d’une approche novatrice, l’équipe du 120e Congrès souhaite promouvoir la mise en place de ce que l’on appelle des “externalités positives”. Prenons l’exemple de la construction d’un immeuble dans un quartier pavillonnaire, qui suscite des inquiétudes et du rejet. Si ce projet s’accompagne de nouveaux services et infrastructures profitant à tout un quartier, le modèle peut progressivement être plébiscité et dupliqué, dans l’intérêt de tous.
Les réponses des notaires
Plus largement, pour répondre à ces enjeux et apporter des réponses juridiques pertinentes, la réflexion des notaires s’organisera autour de trois axes : “anticiper” les différentes problématiques, puis “convaincre” les clients particuliers comme les pouvoirs publics, et enfin “réaliser” en répondant aux questions : où, comment et à quelles conditions ?
Ce congrès, que sa présidente Marie-Hélène Péro Augereau-Hue définit comme “engagé, problématisé, pragmatique et réaliste”, doit permettre de mobiliser les notaires, souvent mal à l’aise face à l’absence de réponse claire et à la complexité de l’environnement. À l’issue du congrès, toutes les propositions issues des travaux des notaires seront présentées aux pouvoirs publics, en vue d’éventuelles modifications législatives ou réglementaires.
Le Congrès des notaires en quelques chiffres
128 textes de nature législative, réglementaire ou jurisprudentielle sont inspirés des travaux des Congrès des notaires de France, soit :
• 100 lois,
• 14 décrets,
• 9 ordonnances,
• 2 dispositions d’ordre économique et financier (DDOEF),
• 1 arrêté,
• 1 contribution à un règlement du Parlement européen et du Conseil,
• 1 instruction administrative.
En savoir plus : www.congresdesnotaires.fr
En attendant sa disparition, programmée au 31 décembre 2024, la Cour relève le rôle du Pinel dans la production de dizaines de milliers de logement. Selon une estimation réalisée en 2019 par l’Inspection Générale des Finances (IGF), il aurait ainsi permis entre 2014 et 2017, d’acheter 48 % des logements neufs.
Elle pointe en revanche sa défaillance pour les investisseurs dont une part n’a pas pu bénéficier de la rentabilité escomptée et surtout son coût pour les dépenses publiques. En 2018, il était de 190 000 € par logement, soit trois fois plus qu’un logement social, financé par un prêt locatif social.
L’institution déplore l’absence d’outils de suivi permettant de mesurer l’efficacité du dispositif et recommande d’assortir tout système incitatif à la création de logements, d’un tel mécanisme.
Accéder au rapport de la Cour des comptes
Introduit par la loi de finances pour 2024, ce prêt hypothécaire s’adresse aux ménages modestes qui souhaitent améliorer la performance énergétique de leur résidence principale. Le crédit, accordé sous conditions de ressources, suppose aussi que le logement soit achevé depuis au moins deux ans.
Le remboursement du prêt s’effectue en une seule fois lors de la revente ou au moment de la succession. Il est garanti à la fois par l’hypothèque inscrite sur l’actif et le fonds de garantie pour la rénovation énergétique (FGRE).
Notez que ce prêt est susceptible de couvrir les frais hypothécaires. Attention, il ne peut toutefois se cumuler avec un prêt à taux zéro ou un éco prêt à taux zéro finançant les mêmes travaux.
Dans cette décision de justice, les juges ont d’abord pris soin de spécifier la nature civile de la location saisonnière, faute de prestations de services accessoires à caractère para-hôtelier. Ils en ont déduit que la destination bourgeoise de l’immeuble, fût-elle exclusive, ne suffisait pas à interdire la location meublée.
Ils ont ensuite noté que le règlement de copropriété ne proscrivait pas non plus cette utilisation des lots.
Ils ont alors jugé qu’un vote à la majorité de l’assemblée générale ne suffisait pas à modifier la destination des parties privatives ou les modalités de leur jouissance, telles qu’elles étaient inscrites dans le règlement de copropriété. L’interdiction de louer à une clientèle de passage ne peut être imposée aux copropriétaires que si elle est adoptée à l’unanimité.
Entrée en vigueur au 1er octobre 2023, ces dispositions autorisaient par exemple la location d’un appartement de 12 mètres carrés avec une hauteur sous plafond de 1,80 mètre. Ce qui était jusque-là formellement interdit par les règlements sanitaires départementaux.
Pour ces derniers, seuls les logements présentant une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres pouvaient être considérés comme décents et de ce fait, être proposés à la location, sous réserve, bien sûr qu’ils respectent les autres critères d’habitabilité.
La décision du Conseil d’Etat rendue le 29 août dernier impose de nouveau cette hauteur minimale.
La Direction Nationale d'Interventions Domaniales (DNID) propose à la vente, par appel d’offres, 8 pavillons spécialement construits pour les Jeux Olympiques 2024 de Paris. La date limite de dépôt des offres est fixée, demain, au 30 août 2024.
En pratique, l’Etat transmettra aux collectivités locales des prescriptions pour prendre en compte la disponibilité de la ressource en eau, dans les documents d’urbanisme. Ces derniers feront l’objet d’un avis rendu par la CDPENAF (Commission départementale de préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers).
Le Dire rappelle que « les Alpes-Maritimes ont connu en 2022 et 2023 des sécheresses préoccupantes » conduisant à des mesures de restrictions dans la quasi-totalité des communes du département. Il précise que parmi les actions identifiées pour lutter contre les effets des épisodes de sécheresse, figure « la nécessité de conditionner l’urbanisation nouvelle à la disponibilité de la ressource en eau. »
L’année dernière, plusieurs communes du Var ont décidé de suspendre pour 5 ans la délivrance de permis de construire, après avoir constaté qu’elles ne disposaient plus de suffisamment d’eau pour répondre à de nouveaux besoins. Une décision validée par le tribunal administratif au regard d’un risque pour la salubrité publique.
Les résultats ont été publiés sur le site du ministère des finances le 3 juillet dernier. Sur les 457 syndics contrôlés en 2022 et en 2021, 313 présentaient des anomalies dont des facturations indues notamment parce qu’elles étaient déjà comprises dans le forfait.
Selon le modèle de contrat de syndic imposé par la réglementation, « seules les prestations particulières limitativement énumérées peuvent faire l’objet d’une rémunération en complément du forfait, » rappelle la DGCCRF.
Le taux d’anomalie relevé est toutefois en légère baisse (65,4 % en 2022 contre 72,8 % en 2021) et les enquêteurs ont noté une importante réactivité des syndics, avertis de leur manquement.
Le Conseil d’Etat vient d’annuler le commentaire de l’administration fiscale, paru le 14 février dernier au Bulletin Officiel des Finances Publiques. Celui-ci autorisait les propriétaires à bénéficier d’une législation plus favorable.
Pour rappel, la loi de finances pour 2024 était venue restreindre les avantages fiscaux de la location touristique. Depuis cette loi, l’abattement, représentatif des charges, n’était plus que de 30 % (contre 50 % auparavant) et ne concernait plus que les bailleurs dont le chiffre d’affaires était inférieur à 15 000 € (et non plus 77 700 €).
Le 8 juillet dernier, le Conseil d’Etat a rappelé que l’administration fiscale n’avait pas le pouvoir de modifier la loi.
Pour mémoire, une proposition de loi visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif était en cours d’adoption au parlement lorsque la dissolution de l’Assemblée nationale était intervenue. Elle prévoyait également de revenir sur la fiscalité généreuse de la location touristique.
